Ripartizione delle spese relative alla copertura del lastrico solare

Secondo il dispositivo normativo dell’art. 1117 c.c. sono considerati “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio […] tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune […] come i tetti e i lastrici solari”; i quali, dunque, sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, servendo da copertura all’edificio e, per i piani o per le porzioni di piano sottostanti, da protezione dagli agenti atmosferici (pioggia, umidità, calore).

Orbene, l’art. 1126 c.c. funge da norma di riferimento per i criteri di ripartizione delle spese relative ai luoghi di proprietà comune secondo cui se “l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Pertanto, secondo la Cassazione, l’obbligo di concorrere al contributo dei due terzi delle spese di ricostruzione o riparazione del lastrico (o della terrazza) non deriva dalla sola generica qualità di partecipazione al condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante al lastrico oggetto della riparazione (Cass. Ordinanza n. 11484 del 10 maggio 2017).

In altri termini, l’articolo 1126 c.c., nel richiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, < tuti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve >, si riferisce a coloro a cui appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. n. 7472/2001 e n. 3542/1994).