Regolamento condominiale e B&B

Per stabilire la legittimità o meno dall’esercizio di un’attività di affittacamere o di Bed & Breakfast all’interno di un Condominio è fondamentale verificare e valutare con attenzione le specifiche clausole del regolamento condominiale. 

In tal senso, si rileva che le clausole del regolamento di condominio che comportano limiti all'utilizzo della proprietà privata sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica in quanto concretizzano limitazioni al diritto di proprietà tanto da condizionare il diritto di ciascun condomino nell'utilizzo del locale di proprietà.

Tali clausole, secondo un recente orientamento della Cassazione (sentenza n. 6769 depositata in data 19 Marzo 2018, II sezione civile della Corte di Cassazione) rientrano nella tipologia delle servitù atipiche. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota, distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In termini pratici, qualora tali clausole siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore ovvero dall'originario unico proprietario, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il suddetto vincolo, risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti. In difetto di trascrizione, viceversa, tali clausole limitative opererebbero esclusivamente nei confronti del terzo acquirente informato specificamente della loro esistenza nel contratto d'acquisto.