Proprietà immobiliare: danni ai terzi

Qual è la responsabilità di un proprietario di un immobile per i danni cagionati a terzi e derivanti dal bene di sua pertinenza? La risposta si trova in due articoli del Codice civile: il primo attiene al principio generale di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. secondo cui: “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”; il secondo alla responsabilità del custode del bene in quanto titolare dell’effettivo potere materiale sulla cosa, ex art. 2051 c.c.: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”

Alla luce di quanto sopra esposto, nel caso in cui l’appartamento sia locato, il conduttore concorre con il proprietario nella responsabilità della custodia, ove i danni derivino dagli accessori o dalle parti dell’immobile nella sua disponibilità (cfr. Cass. sent. n. 7526/2018).

Pertanto, è necessario che sussista una relazione diretta, ossia un nesso causale fra il bene in custodia ed il danno patito dai terzi; tuttavia, tale responsabilità è preclusa nel caso in cui il danno derivi da evento fortuito, della cui prova è onerato il custode, mentre allo stesso tempo il danneggiato è obbligato a provarne il danno ed il nesso eziologico.

Alla stregua delle predette considerazioni, nel caso in cui sia un neoproprietario ad essere chiamato a rispondere dei danni causati ai vicini, occorre che questo provi che la causa di questi danni risalga ad un periodo antecedente all’acquisto; in tal caso può chiamare in garanzia il venditore per rivalersi su di esso.