"Gli effetti della pandemia sui contratti di locazione" a cura dell'Avv. Michele Contartese

Con due ordinanze, rispettivamente del 15 febbraio 2021 e del 2 marzo 2021, per la prima volta è stata formalmente attribuita dalla giurisprudenza di merito rilevanza giuridica agli effetti negativi che la pandemia in atto sta avendo sull’economia e su tutto ciò che ne consegue.

E così, con ordinanza del 15 febbraio 2021, il Tribunale di Firenze ha ritenuto che il calo del flusso turistico registrato in quest’anno legittimasse la risoluzione di un contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta in quanto ha considerato la pandemia da Covid-19 “una causa di sopravvenuta onerosità sottratta alla possibilità  di controllo da parte del debitore e avente carattere di generalità, assumendo tutti i requisiti richiesti per l’operatività dell’istituto invocato dalla ricorrente della risoluzione per eccessiva onerosità”.

Viene così riconosciuta tout court la sussistenza dei due requisiti già determinati dalla giurisprudenza per ricorrere alla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità e consistenti nell’intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, da ricondursi ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano quindi nella normale alea contrattuale (ex multis, Cass., 19 ottobre 2006, n. 22396).

E ancora, sempre il Tribunale di Firenze, con ordinanza del 2 marzo 2021, ha rigettato un’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. sul presupposto che “la ditta intimata è stata particolarmente penalizzata per la mancanza di turisti essendo in pieno centro”.

Si tratta di provvedimenti volti evidentemente a tutelare, in questo particolare momento storico, gli interessi dei conduttori senza tuttavia penalizzare quelli dei locatori. Ed infatti, se da un lato la giurisprudenza consente ai conduttori che versino in situazioni di difficoltà economiche a causa della pandemia da Covid 19 di risolvere un contratto di locazione (come nel giudizio definito con ordinanza del 15 febbraio 2021) o di non perdere il godimento dei beni locati (come nel giudizio definito con ordinanza del 2 marzo 2021), dall’altro non consente ai medesimi di provvedere all’auto sospensione o riduzione del canone, che continua a poter essere modificato, ai sensi del terzo comma dell’art. 1467 c.c., solo a fronte di un accordo tra le parti.