Consigli utili per affrontare le problematiche legate agli affitti a seguito dell’emergenza Covid 19

In questo periodo di difficoltà, uno degli argomenti più dibattuti è quello relativo al pagamento del canone di locazione. Il tema è piuttosto spigoloso, atteso che occorre contemperare gli interessi degli inquilini, molti dei quali si trovano in difficoltà nel pagare quanto dovuto ai proprietari, e gli interessi dei proprietari che spesso hanno, oltre alle gravose tasse sugli immobili, rate di mutui da pagare per le quali fanno esclusivo affidamento sulle entrate degli affitti. Pertanto, dato che, ad oggi, non vi sono orientamenti legislativi o giurisprudenziali concreti e cristallizzati, riteniamo, guardando alle norme del Codice civile e alla normativa di settore, di consigliare quanto segue. La proposta di alcuni conduttori di non corrispondere il canone di locazione durante il periodo emergenziale non può essere accettata, salvo diverso accordo, perché costituirebbe un pieno inadempimento di una parte contrattuale. Nei contratti più duraturi, invece, si potrebbe sospendere il pagamento per una, due mensilità spalmando tale importo nelle mensilità successive. Tuttavia, la soluzione che noi consigliamo è di trovare un accordo con il conduttore per ridurre il canone di locazione nella misura che ritenete congrua. Noi consigliamo una riduzione del 30% del canone (è bene evidenziare che non sussiste un obbligo in tal senso, ma si tratterebbe di una mediazione volta a superare l'emergenza). Tale accordo è applicabile alla generalità dei contratti di locazione, sia ad uso commerciale che ad uso abitativo, indipendentemente dalla categoria catastale degli immobili, dagli importi dei canoni, dal regime fiscale prescelto e dalla natura giuridica delle parti. In termini pratici, se decidete di ridurre il canone, dovrete procedere con una scrittura privata nella quale si stabilirà una riduzione per un determinato periodo (ad esempio due - tre mesi) del canone di locazione, per poi ripartire automaticamente con il canone originario da una certa data. Compilata la scrittura privata sarà necessario compilare un apposito Modello 69, fornito dall’Agenzia delle Entrate e reperibile anche su internet. Tale modello, necessario per la registrazione della riduzione del canone di affitto, è essenziale e va compilato in ogni sua parte indicando i dati del contratto di locazione e il relativo codice di registrazione. A questo punto, la scrittura privata e il modello 69 dovranno essere trasmessi insieme mediante l’invio di una pec allo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove era stata fatta la registrazione del contratto di locazione entro il termine di 30 giorni (in modo tale che l'Agenzia delle Entrate non richieda in futuro l'intero importo della locazione originariamente pattuita). Non sono dovute spese di registrazione e l’atto è esente dal bollo, come espressamente previsto dall’art. 10 del Dl 133/2014. Inoltre, per questa scrittura privata non serve alcuna vidimazione da parte della nostra Associazione. La Confappi potrà aiutare i propri associati, in regola con la quota associativa, sia nella redazione della scrittura privata, consigliando la strada migliore da percorrere, sia nella trasmissione della stessa

e del modello 69, debitamente compilato sulla base della scrittura privata, alla competente Agenzia delle Entrate. Roma, 10 aprile 2020 Confappi Roma e Lazio